王存红诉金兴华、米国美买卖合同纠纷案

　　王存红诉金兴华、米国美买卖合同纠纷案

　　——构成根本性违约的，解除合同应予支持

　　

　　关键词    依法转让   物权变更登记   解除合同

　　裁判要点

　　以出让方式取得的土地使用权的国有土地的用途为工业用地，在转让时必须形成工业用地或者其他建设用地的条件，否则，对未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

　　相关法条

　　《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第六十一条第三款。

　　案件索引

　　一审：山东省mobile365365（2013）平商初字第692号民事判决书（2013年9月6日）

　　二审：山东省临沂市中级人民法院（2013）临商终字第1381号民事判决书（2014年3月7日）

　　基本案情

　　原告王存红诉称：2013年2月26日，我与二被告签订《土地转让合同》一份，根据合同约定，二被告将其平国用（2003）第603号土地一宗转让给我使用，我依约支付二被告400万元的土地转让费，并支付20万元的土地登记变更费用，但二被告至今未能办理土地登记变更，致使我无法对地进行使用，由此造成重大经济损失，故诉来法院，请求依法解除原、被告签订的《土地转让合同》；判令二被告返还土地转让金400万元，返还支付的过户交易税20万元，赔偿经济损失并支付违约金130万元；案件受理费、诉讼保全费以及原告为实现债权而支付的所有费用由二被告负担。

　　被告金兴华、米国美辩称：平国用（2003）第603号国有土地使用权转让符合法律规定，原、被告签订的《国有土地转让合同》是经双方协商一致达成的协议，不违反法律规定，合同为有效合同。原告要求解除合同的理由不能成立，依法应予驳回，合同签订以后，被告金兴华积极向土地行政管理部门提供相关材料，要求办理土地使用权变更登记过户手续，但土地管理部门要求土地使用权转让过户必须地面房产先过户，因该土地上没有房产，故造成暂时不能办理土地使用权变更登记过户手续，现提出反诉，请求法院判决给二被告合理的期限，使土地使用权变更登记过户条件成就，双方继续履行合同。

　　经审理查明：2013年2月26日，原告王存红与被告金兴华、米国美签订《国有土地转让合同》一份，合同甲方为金兴华、米国美，二人系夫妻关系，乙方为王存红，合同内容为：甲方将位于平邑县温水镇南头新327国道东侧的国有土地使用权一宗转让给乙方使用，国有土地使用证号为：平国用（2003）第603号。土地的详细四至以平国用（2003）第603号金兴华农副产品加工厂的宗地图为准。转让金400万元，于合同签订后2日内一次性付清，甲方保证转让土地的手续合法有效，无任何纠纷和抵押。甲方自合同签订之日始2个月内负责将平国用（2003）603号国有土地使用权过户到乙方名下，过户税费由乙方负担，乙方预付甲方过户交易税费20万元，待过户完毕，甲方凭过户应收税费单据与乙方结算。任何一方不得违约，如有违约罚其违约金130万元，并承担因此而造成的经济损失。甲乙双方签字并注明签约日期为2013年2月26日。合同签订当日，原告王存红支付被告金兴华土地使用权转让金400万元，过户税费20万元。之后，被告金兴华在向土地管理部门要求办理土地使用权变更登记时，因所转让的土地没有形成工业用地被拒绝。合同约定的过户期届满后，经原告多次催促，被告不能办理。原告认为，被告不能办理交易土地使用权的变更登记，使其无法对土地享有物权，不能进行合理的开发利用，合同目的不能实现，遂以其诉讼请求诉来本院。庭审中，二被告提出反诉，但未按照法庭指定的期限交纳反诉费。

　　裁判结果

　　山东省mobile365365于2013年9月6日作出（2013）平商初字第692号民事判决：一、解除原告王存红与被告金兴华、米国美2013年2月26日签订的《国有土地转让合同》。二、被告金兴华、米国美返还原告王存红土地使用权转让金400万元及办理过户税费20万元，共计420万元。并自2013年2月26日始按银行同期同类贷款利率的2倍支付利息至本判决确定的支付之日届满止。于本判决生效后10日内付清。三、驳回原告王存红要求被告金兴华、米国美支付违约金130万元的诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行支付之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　宣判后，被告金兴华、米国美提出上诉，山东省临沂市中级人民法院于2014年3月7日作出（2013）临商终字第1381号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

　　裁判理由

　　生效裁判认为：1、被告金兴华于2003年12月8日取得平邑县温水镇堡前庄村，327国道东侧的国有土地使用权证书，国有土地使用证号为：平国用（2003）第603号，诉争土地使用权具备了进入市场依法转让的条件。原、被告签订的《国有土地转让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2、平国用（2003）第603号证书的地类（用途）栏载明土地用途为：工业，由于被告转让的土地没有形成一定的工业用地规模，致使土地在进行物权变更登记时受到限制，被告转让的土地使用权存在瑕疵，被告不能将交易土地的使用权转移给原告，构成根本性违约。原告的合同目的不能实现，请求解除合同本院应予支持。3、合同解除导致合同关系归于消灭，除结算和清理条款的效力不受影响外，合同的其他权利义务终止，故合同解除的法律后果不表现为承担违约责任，根据合同的履行情况与合同性质，当事人可以请求返还不当得利并赔偿经济损失。本案中，原告请求二被告按约定支付违约金130万元，本院不予支持。二被告应当返还原告400万元土地转让金以及办理过户税费20万元，并赔偿原告经济损失，经济损失根据本案的实际情况并结合市场经济的资金运转效益，被告收取原告的420万元现金应当按照同期银行贷款利率的2倍支付利息。4、二被告提出反诉，但未按照法庭指定的期限交纳反诉费，本院对其反诉请求不予考虑。

　　案例注解

　　本案争议焦点主要是涉案合同是应解除还是继续履行的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中金兴华以出让方式取得的土地使用权的国有土地的用途为工业用地，根据上述法律规定涉案土地在转让时必须形成工业用地或者其他建设用地条件，否则，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，对未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让，而本案所涉土地未进行开发和利用，即不具备转让的条件。由此导致王存红购买涉案土地的合同目的无法实现，金兴华、米国美的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，王存红有权解除合同。