陈成飞诉山东易达热电科技有限公司、平邑县房地产综合开发有限责任公司财产损害赔偿纠纷案

　　关键词    供热合同  物业管理  业主损失  赔偿责任

　　【裁判摘要】

　　1、原告陈成飞与被告平邑县房地产综合开发有限责任公司形成物业服务合同,双方应按合同内容履行;物业部门应按合同履行向业主通知义务,而本案中被告平邑县房地产综合开发有限责任公司未履行告知义务。

　　2、被告山东易达热电科技有限公司与被告平邑县房地产综合开发有限责任公司形成供热服务合同,但是原告作为本小区业主并未与山东易达热电科技有限公司形成供热服务关系,因此山东易达热电科技有限公司在向该小区供热时造成业主陈成飞财产损失,两被告应承担一定赔偿责任。原告对其房屋及室内财产负有管理保护义务,其对个人的财产管理不善,造成财产损害,其应当承担主要责任。

　　

　　原告：陈成飞，男，1981年10月11日生，汉族，居民，住平邑县平邑镇白龙泉村51号，公民身份号码：371326198110112830。

　　委托代理人：李杨，山东东蒙律师事务所律师（特别代理）。

　　被告：山东易达热电科技有限公司，住所地：平邑县城蒙山大道287号。

　　法定代表人：李星霖，公司经理。

　　委托代理人：张纪国，男，1965年7月7日生，汉族，公司职工，住平邑县通圣路20086号，公民身份号码：372830196507070417。

　　被告：平邑县房地产综合开发有限责任公司，住所地：平邑县石都大道中段，组织机构代码：72385300-7。

　　法定代表人：常忠，董事长。

　　委托代理人：刘冰，山东至平律师事务所律师。

　　原告陈成飞与被告山东易达热电科技有限公司、平邑县房地产综合开发有限责任公司因财产损害赔偿纠纷一案，向mobile365365提起诉讼。

　　原告陈成飞诉称：2009年12月17日，原告在平邑县莲花园北区购买楼房一栋，具体是11号楼4单元601室，房产证正在在办理当中。该小区的房子由第二被告平邑县房地产综合开发有限责任开发，并对该小区进行物业管理。原告购买该房并装修完后一直未在该居住，但在门旁留有联系电话及联系人，该房建房时设计有暖气片，但原告一直未有交纳暖气费，也从未通过暖气。2013年11月份，第一被告对我小区签约住户进行暖气打压试验，没有关掉原告房屋的暖气阀门，结果大量水涌入我的房子，致使房子的地板及半米以下墙壁遭水浸泡，损失严重，需修复。事后，原告发现房屋的暖气片管道未堵塞，打压水就从这未堵塞的管道流出的。经评估公司评估，修复费用为27 775元。综上，原告与第一被告没有通暖气合同关系，第一被告却给原告的房子作打压试验，导致原告损失严重；第二被告也未尽到自己的管理职责，应当负相应的责任。故原告起诉请求判决被告赔偿原告经济损失27 775元。诉讼费、评估费等由被告负担。

　　被告山东易达热电科技有限公司辩称：供暖打压试验通知物业，物业也有签字，是由物业通知小区住户，我们只负责小区院墙外一米的供热设施出险故障，小区院墙以内的由物业公司或者单位负责管理。对原告要求的损失我们一概不承担。

　　被告平邑县房地产综合开发有限责任公司辩称：应当依法驳回原告对答辩人的诉求。我们交付原告的房屋质量合格，供热系统的保修期为2个采暖期，答辩人不再承担质保义务。答辩人对原告房屋内的暖气管线及附属设施没有管理义务。答辩人与原告之间不存在供暖合同关系。该案不排除是原告本人造成的管道泄漏，原告离开自己的房屋前应当关闭水电暖线路，防止意外发生，原告没有尽到注意义务，责任不在答辩人。第一，涌入原告家内的水不能排除是自来水管道泄漏所造成。第二，第二被告与第一被告之间没有签订供热合同，不存在供热合同关系，是第一被告与采暖户直接形成的供暖合同关系。

　　平邑县法院经审理查明:

　　2009年12月17日，原告陈成飞在平邑县莲花园北区购买楼房一栋，具体位置是11号楼4单元601室，房产证正在在办理当中。该小区的房屋由第二被告平邑县房地产综合开发有限责任公司开发，并对该小区进行物业管理。原告购买该房并装修完后很少在该房居住，其在门旁留有联系电话及联系人，该房建房时设计有暖气片，但原告一直未有交纳暖气费，也没有与第一被告形成供暖合同。2013年11月份，第一被告对原告所在小区签约住户进行暖气打压试验，没有关掉原告房屋的暖气阀门，结果大量水涌入原告的房屋，致使房屋的地板及部分墙壁遭水浸泡，造成财产损失，需修复。事后原告和邻居查看，发现房屋的暖气片管道未堵塞，原告房屋卧室的暖气片上的一个栓塞坏掉，导致打压水从这坏掉的部分流出。原告的损失经山东众信价格评估拍卖有限公司评估，修复费用为27 775元，花评估费1 000元。后因赔偿问题，双方未能达成协议，原告于2014年2月11日以其诉求诉至本院。

　　原告在庭审中提供了以下证据：

　　一、平邑县房地产综合开发有限责任公司出具的证明一份，证明原告对房屋的所有权。二、原告的对门刘彦明出具的一份证明，证明陈成飞从2009年购买该房屋装修完后一直没在该房屋居住过，也没交纳过费用，证明陈成飞留过电话，也证明了原告的房屋被淹。三、一组照片，证明原告的房屋被水浸泡的情况及漏水的地方是暖气片。四、评估报告书一份，证明原告的损失为27 775元，评估发票两张。五、第一被告在去年十二月份在该小区张贴的供暖注意事项，证明第一被告进行供暖的事情。

　　被告山东易达热电科技有限公司质证认为，对原告提供的证据一至四我们都不知道，对证据五认可。

　　被告平邑县房地产综合开发有限责任公司质证认为，对证据一无异议。对证据二有异议，根据有关法律规定，证人应当出庭作证，接受双方当事人的询问，未经出庭质证的证人证言不能作为案件事实的依据。第一被告打压时，证人应当不在原告的房内，不能够证明是打压的水把原告的地板和墙体浸泡。对证据三有异议，这组照片与本案的关联性有异议，照片只是反映了被水浸泡过的房屋，但是不能直接证实是第一被告打压的水所浸泡的。原告主张泄漏的水是从该阀门泄漏的，从照片看，该阀门是在原告的室内是原告的个人财产，从这个角度来讲，原告对自己所有的财产负有无可争议的管理义务，由于原告自己管理不善，造成泄漏，责任不在第二被告。对证据四有异议，由原告单方委托的，不排除原告与评估机构之间有利害关系，对于该证据与本案的关联性有异议，该证据不能直接指证是由于第一被告打压水所造成的损失。对发票的真实性无异议，对票据与本案的关联性有异议。对第一被告的通知无异议，从证据内容来看是第一被告直接告知各采暖户的通知，从这个角度来看，也可以表明第一被告与原告及其他采暖户存在供暖合同关系。

　　第一被告向本庭提供以下证据：

　　2013年11月23日下达物业的一份打压通知单，且有物业副经理孙德胜的签字。平邑县人民政府《关于印发平邑县城市集中供热管理暂行办法的通知》第三章第十六条规定，从热源厂至用热单位或用户建筑物院墙外的是属于热电厂的维修和维护范围，院墙内的是属于物业和用户的维修和维护范围。

　　原告质证认为，对证据一的真实性无异议，但是能证明原告的房屋损失是被告打压所导致的。

　　第二被告质证认为，对第一份证据的真实性无异议，但是物业公司与第一被告之间是没有供热合同的，第二被告只是协助第一被告统计使用暖气住户的个数，并不负责进行管理。对证据二的真实性无异议，但是该文件只是对供暖设施的产权分界点做的规定，由于用热是一个高度危险的项目，无论是供热管道还是用热管道都是相连相同的，产权的分界点并不是管理责任的分界点。

　　第二被告向本庭提供以下证据：

　　2012年和2013年由第二被告受第一被告的委托统计的原告所在楼需供暖用户的信息平面图，证实原告所在的601室是不需要供气的，第二被告将该表汇总后报给了第一被告，由第一被告根据该信息对用热和不用热的用户采取了相应的处理措施。

　　原告质证认为，对这份证据的真实性无异议，反而证明了原告的房屋没有签订供暖合同，没有供暖，被告还给原告的房屋进行打压试验，造成原告的房屋受损。

　　第一被告质证认为，对表格没有异议，但是和打压没关系，是牵扯到物业收费的问题，我们和住户没有直接关系。

　　平邑县法院认为:原告购买了第二被告平邑县房地产综合开发有限责任公司负责管理的小区房屋后，即与第二被告形成了物业管理服务合同，第二被告对原告的房屋负有管理义务。但因该房屋第二被告已交付原告使用多年，其房屋内采暖设施已超过了质量保修期，因此原告对其房屋内的设施负有管理和维护义务。因原告长期不在家，其对自己的家庭财产没有尽到管理职责，导致损坏的发生，原告负有主要责任。被告山东易达热电科技有限公司在向该小区进行供暖前打压试验时，只与第二被告进行了联系通知，在没有与原告形成供暖合同的情况下，向原告的房屋进行打压试验，导致原告房屋内暖气漏水，第一被告应承担相应赔偿责任。第二被告与原告形成了物业服务合同后，在第一被告进行试压时，负有向原告告知义务，其以原告没有交纳暖气费为由未通知原告，对原告的损失也应承担一定的赔偿责任。原告要求二被告赔偿其损失27 775元，数额过高，本院酌情支持。

　　据此,平邑县法院依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条和《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第七项之规定，判决：

　　一、原告陈成飞的房屋损失27 775元，由第一被告山东易达热电科技有限公司赔偿8 332.5元，第二被告平邑县房地产综合开发有限责任赔偿2 777.5元，待判决生效后五日内付清。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　二、驳回原告陈成飞的其他诉讼请求。

　　一审宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。